Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Одним из трудоемких и хлопотливых процессов является заключение сделки купли-продажи жилого дома, особенно, если собственником жилья является ребенок.

Купли-продажи жилого дома

Многие продавцы интересуются, как правильно отчуждать дом, чтобы не ущемлять права и законные интересы детей, являющихся одним из собственников этой недвижимости или ее жильцами, какие сложности могут возникнуть при таком случае, какая документация нужна для совершения сделки и т.д.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Поскольку дитя по закону не считается полностью дееспособным лицом, то отчуждение недвижимой собственности заключается его законными представителями, при наличии согласия органов опеки и попечительства.

Решение этих органов будет положительным, если ребенку в новом доме будет выделена своя доля, помещение которой должна быть не меньше доли проданной квартиры. Новое помещение не обязательно должно быть частью новокупленной квартиры, она может принадлежать также бабушке или дедушке.

Примечание! Если речь идет об отчуждении дома, в котором прописан ребенок, то покупатель должен заранее поинтересоваться, по какому адресу ребенок будет зарегистрирован, поскольку одним из законодательных условий продажи квартиры является наличие возможности прописать дитя и его родителей (представителей) по новому местонахождению.

Если ребенку от 14 до 18 лет, то он может проживать по адресу его родственников (у бабушки, тети и т.д.).

Возможные риски при продаже

При заключении любого типа договора существует определенные риски, но если осуществляется купля или продажа дома с лицом, не достигшим 18-летия, то сложности немного увеличиваются.

Если дитя является собственником предмета сделки, то в случае несоблюдения условий и правил получения согласия уполномоченных органов на продажу жилья, этот контракт по решению суда утратит свою действительность.

Отметим! По этой же причине покупателю следует внимательно отнестись к таким сделкам, а в случае необходимости прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, иначе есть вероятность потерять не только купленный дом и сбережения, а также привлечься к уголовной ответственности.

В каких случаях квартиру продать нельзя?

Уполномоченные органы, учитывая законные интересы детей, могут отказать в продаже жилья, если:

  1. Покупателями жилья являются законные представители дитя.
  2. При смене местожительства ухудшаются условия проживания ребенка.
  3. Дитя еще не вступило в наследство и не получило наследуемый дом.
  4. Если в результате доля ребенка на продаваемую квартиру будет уменьшена.
Примечание! Существуют также ряд других обстоятельств, на основе которых компетентные органы вправе отказать в оформлении контракта купли-продажи дома.

В практике возможны случи, когда вышеуказанные органы идут на встречу с заявителем и выдают разрешение на продажу недвижимости, несмотря на наличие определенных препятствующих обстоятельств, например, они могут закрыть глаза на то, что площадь новой квартиры имеет меньшие размеры, по сравнению с предыдущим жильем, но имеет существенно более высокое качество и лучшую планировку.

Отметим! Если покупается просторный дом, но у заявителей нет достаточной материальной возможности для содержания купленной недвижимости, то и в таком случае заявители не получат одобрение на оформление рассматриваемой сделки.

Как продать квартиру, если есть несовершеннолетний ребенок собственник?

Если речь идет об отчуждении недвижимости, собственником которой является лицо, не достигшее 18-летнего возраста, то  процедура оформления значительным образом усложнится.

Для этого законные представители дитя обязаны обратиться в уполномоченные органы и предоставить им необходимые сведения о приобретаемом жилье, а также определенный перечень документации.

Порядок действий

Для оформления сделки насчет отчуждения квартиры, собственником которого является несовершеннолетнее лицо, необходимо соблюсти нижеуказанный алгоритм действий:

ДействиеОписание
1Получить документ, с указанием имен прописанных лицДокумент выдается паспортным столом на основе предоставленных документов, которые  удостоверяют личность несовершеннолетнего дитя и его законных представителей. Подается также документ, который указывает на наличие собственности у ребенка на предмет сделки.
2Подать заявление в ведомствоКроме законных представителей заявление также подписывает собственник, который не достиг 14-летнего возраста.
3Получить разрешение ведомстваУполномоченные органы принимают решение по данному вопросу в течение 2 недель с момента получения заявления.

Если во время рассматривания документов не будут найдены обстоятельства, которые могут ущемить права и интересы дитя, то ведомством выдается документ, разрешающий оформить рассматриваемую сделку.

4Обратиться в судПри отказе органов опеки выдать разрешение на продажу дома, заявители могут обжаловать это действие (бездействие) в судебном порядке, после чего компетентный суд либо удовлетворит исковое заявление, либо нет.
5Заключить сделку об отчуждении домаПосле того, как удовлетворительное судебное решение вступит в законную силу, представители дитя смогут совершить рассматриваемую сделку
6Пойти в РосреестрПосле приобретения недвижимости нужно регистрировать продажу дома

Необходимые документы

Перечень предоставляемых документов зависит от того, в какой орган нужно обратиться:

Документы в органы опекиДокументы для оформления контрактаДокументы в Росреестр
ЗаявлениеПаспорта сторон контрактаЗаявление
Свидетельство о браке и рождении ребенкаСвидетельство о рождении дитяПаспорт заявляющего лица и свидетельство о рождении дитя
Паспорта представителейРазрешение на продажу от органов опекиКонтракт купли-продажи жилья
Правоустанавливающие документы на отчуждаемый домДокументы, подтверждающие о наличии платежеспособности и т.д.Разрешение на отчуждение дома
Согласие родителей (если возраст ребенка варьируется в пределах 14-18 лет)
Документ, указывающий об оплате госпошлины

Как продать квартиру, если ребенок не является владельцем?

В случае если несовершеннолетнее лицо не является собственником дома, но имеет право пользоваться этой недвижимостью (прописан в ней), то чадо не участвует в заключении контракта в качестве одной из сторон.

Несмотря на это, в договоре следует указать обязательство продавца о снятии с учета регистрации всех прописанных в доме лиц. Основная сложность покупателя в таком случае состоит в наличии определенной трудности принудительной выписки дитя.

Так как в практике суд, при рассматривании дела по выписке из квартиры несовершеннолетнего ребенка, принимает решение исходя из защиты прав и интересов дитя, то истец, в таком обстоятельстве, не имеет большие шансы выиграть дело в суде.

Суд завершает дело в пользу покупателя, если установит, что ребенок сможет прожить у своих родственников по месту их прописки, и площадь, а также удобства нового дома не должны быть хуже предыдущего жилья.

Отметим! В рассматриваемом случае, законодательством не требуется наличие разрешения уполномоченных органов на продажу дома. Исключением является обстоятельство, когда речь идет о продаже квартиры, в которой прописаночадо, потерявшее своих родителей (находящиеся под опекой и попечительством).

Порядок действий

При продаже квартиры, в которой прописан ребенок, его представители должны:

  1. Обрести разрешение уполномоченных органов на продажу дома, если чадопотеряло своих родителей.
  2. Запастись необходимыми документами.
  3. Обратиться в суд, если вышеуказанные органы не выдают разрешение на продажу.
  4. Вместе с ребенком предоставлять заявление в паспортный стол для выписки дитя и получить листок убытия.
  5. Заключить сделку купли-продажи недвижимости.
  6. Регистрировать продажу дома.

Необходимые документы

Для оформления договора купли-продажи следует запастись следующей документацией:

  • Документами, идентифицирующими личность (паспортами, свидетельством о рождении).
  • Правоустанавливающими документами на предмет продажи.
  • Разрешением уполномоченных органов, если дитя потеряло обеих родителей.
  • Контрактом купли-продажи дома.
  • Актом приема-передачи.
  • Документом насчетоплаты госпошлины.

Покупатель также вправе потребовать дополнительную документацию, подтверждающую отсутствие задолженностей по ЖКУ, справку о прописки чадо по другому адресу и т.д.

Единственным отличием отчуждения квартиры с несовершеннолетним ребенком от обычной процедуры продажи является обязанность продавцов получения разрешения от органов опеки и попечительствана совершение указанной сделки.

Отметим! При таком обстоятельстве продавцам следует строго соблюсти законодательные требования по отчуждению жилплощади с несовершеннолетним лицом, чтобы их ошибки не привели признанию заключенной сделки недействительной.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Бесплатная консультация юриста


Ссылка на основную публикацию
Бесплатные консультации: Москва: +7 (499) 455-03-75 | СПб: +7 (812) 407-26-30 | Консультант:
Консультант онлайн